Sitzung vom 9. Juli 2026

Vorentwurf eines Erlasses der Regierung über die Vermietung von öffentlich geförderten Wohnungen

1. Beschlussfassung:

Die Regierung verabschiedet in erster Lesung den Vorentwurf eines Erlasses über die Vermietung von öffentlich geförderten Wohnungen.

Die Regierung beschließt, das Gutachten der Wohnungsbaugesellschaft öffentlichen Dienstes „Öffentlicher Wohnungsbau Ostbelgien GmbH.“ zu beantragen.

Die Regierung beschließt, das Gutachten des Beirats für Wohnungswesen und Energie zu beantragen.

Die Regierung beschließt, das Gutachten des Verwaltungsausschusses für den Bereich selbstbestimmtes Leben zu beantragen

Die Regierung beschließt, das Gutachten des Verwaltungsausschusses für den Bereich Beschäftigungsförderung und Arbeitsvermittlung zu beantragen.

Die Regierung beschließt, in Anwendung von Artikel 26 §1 Absatz 2 Nummer 2 des Gesetzes vom 3. Dezember 2017 zur Schaffung der Datenschutzbehörde das Gutachten der Datenschutzbehörde in einer 30-Tages-Frist zu beantragen

Die Ministerin für Familie, Soziales, Wohnen und Gesundheit wird mit der Durchführung des vorliegenden Beschlusses beauftragt.

2. Erläuterungen

Im Nachgang der Übertragung der Ausübung der Zuständigkeiten der Wallonischen Region im Bereich des Wohnungswesens an die Deutschsprachige Gemeinschaft zum 1. Januar 2020 und der erfolgten Aufspaltung der Nosbau (in die Gesellschaft „Nos Cités“, heute „Fagnes & Plateau“) für die Gemeinden des französischen Sprachgebiets und „ÖWOB“ für die Gemeinden des deutschen Sprachgebiets) wurde das Dekret vom 6. Mai 2024 verabschiedet. Durch das Dekret vom 6. Mai 2024 zur Abänderung des Gesetzbuches über nachhaltiges Wohnen und des Dekretes vom 18. März 2002 zur Infrastruktur wurde eine tiefgreifende Reform des Systems zur Zuweisung und Vermietung von öffentlich geförderten Wohnungen vorgenommen. Ein Teil der betreffenden Bestimmungen ist noch nicht in Kraft getreten, da die genauen Modalitäten zunächst eines Ausführungserlasses bedürfen. Bei der erfolgten Ausarbeitung des besagten Erlasses konnte die Regierung die Prozeduren anpassen und einige bestehende Regeltexte in den Ausführungserlass integrieren.

Ein erster Teil des Dekrets ist zum 1. September 2025 in Kraft getreten. Der zweite Teil des Dekrets wird zum 1. Januar 2027 in Kraft treten. Ein Artikel (Artikel 22) des Dekrets und die damit verbundenen Artikel im Ausführungserlass (Kapitel 4 Abschnitt 3 und 4 – Artikel 49-74 – Mietpreisberechnung, Mietnebenkosten, Mietkaution) wird zum 1. Januar 2028 in Kraft treten, da die Umsetzung eine umfassende Anpassung der internen Arbeitsabläufe, Prozeduren und Softwareprogramme der ÖWOB erfordert.

Um den Ausführungserlass zu erarbeiten, wurde eine operative Arbeitsgruppe bestehend aus Vertretern der Kabinette des Ministerpräsidenten und der für das Wohnungswesen zuständigen Ministerin, des Ministeriums und der ÖWOB einberufen. Die Arbeitsgruppe tagte 11-mal im Zeitraum von Oktober 2025 bis Juni 2026. Auftrag dieser Arbeitsgruppe war es, die alten Gesetzestexte aus der Wallonischen Region zu bündeln und Transparenz zu schaffen, sowie die Prozeduren verwaltungstechnisch zu vereinfachen. Verwaltungstechnische Vereinfachung wird zudem darüber erwirkt, dass der neue Erlass nun Inhalte bündelt, die zuvor verstreut in unterschiedlichen Erlassen verfasst waren. Dies trägt zu einer besseren Handhabung und Überschaubarkeit der Materie bei.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass durch das Programmdekret 2026 im Dekret vom 6. Mai 2024 einige Aspekte angepasst werden, mit dem Ziel eine kohärente Rechtsgrundlage zu schaffen. Zudem wird für den Datenschutz ein separater, auch für andere Gesetzgebungen gültiger Rechtstext erstellt, was parallel zur Hinterlegung des vorliegenden Erlasses erfolgt.

Der Erlassentwurf beinhaltet 7 Kapitel, für die folgende Erläuterungen gelten:

Kapitel 1 – Allgemeine Bestimmungen (Artikel 1-3)

Artikel 1 legt den Anwendungsbereich des Erlassentwurfs fest. In Artikel 2 wird festgehalten, dass die Personenbezeichnungen im vorliegenden Erlassentwurf für alle Geschlechter gelten. Artikel 3 definiert Begriffe des Erlassentwurfs, die an mehreren Stellen vorkommen und sorgt so für ein einheitliches Verständnis der entsprechenden Bestimmungen. Hierbei sind insbesondere folgende Begriffe hervorzuheben:

• Unterbelegte Wohnung: Eine Wohnung, bei der die Anzahl der Schlafzimmer in der Wohnung größer ist als die Anzahl Mieter und Haushaltsmitglieder – wobei für diese Berechnung die Anzahl Mieter immer 1 beträgt, es sei denn, es handelt sich um gesetzlich zusammenwohnende Mieter, die weder verwandt noch verschwägert sind und in keiner partnerschaftlichen Beziehung zueinanderstehen;
• Geeignete Wohnung: Eine Wohnung, die nicht überbelegt oder unterbelegt ist und die, sofern der Mieter oder eines seiner Haushaltsmitglieder erheblich gesundheitlich beeinträchtigt ist, diesem Bedarf angepasst ist;
• Person mit einer erheblich gesundheitlichen Beeinträchtigung: Die in Artikel 1  Nummer 33 des Gesetzbuchs erwähnte Person:

a) die in Anwendung von Artikel 21 des Dekrets vom 23. April 2018 über die Familienleistungen Anrecht auf einen Zuschlag für Kinder mit Beeinträchtigung hat, der mindestens der Kategorie 4 entspricht, oder;

b) deren Erwerbsfähigkeit in Anwendung von Artikel 2 des Gesetzes vom 27. Februar 1987 über die Beihilfen für Personen mit Behinderung auf ein Drittel oder weniger von dem beschränkt ist, was eine gesunde Person auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt verdienen kann, oder;

c) deren fehlende Selbständigkeit in Anwendung von Artikel 6 desselben Gesetzes mindestens 9 Punkte beträgt.

Kapitel 2 – Zugangsbedingungen (Artikel 4-12)

Der erste Abschnitt (Artikel 4-7) bezieht sich auf die Einkommens- und Vermögensbedingungen, die im Gesetzbuch festgehalten werden. Diese Artikel definieren die Bedingungen, die im Hinblick auf den Zugang zum öffentlich geförderten Wohnungsbau erfüllt sein müssen. Es wird festgehalten, dass das global steuerpflichtige Einkommen, wie bisher, anhand des Nettoeinkommens (letzter verfügbarer Steuerbescheid) berechnet wird, abzüglich der ggf. vorhandenen Alimentezahlungen.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass das Einkommen des laufenden Jahres berücksichtigt wird, insofern der Unterschied zwischen dem global steuerpflichtigen Einkommen und dem Einkommen des laufendenden Jahres mindestens 15% beträgt. Die Anpassung erfolgt nur auf Anfrage des Mieters, so dass er verpflichtet ist alle Anpassungen mitzuteilen und ihm damit die Bringpflicht obliegt. Das Einkommen der Haushaltsmitglieder wird ebenfalls für die Berechnung der Zugangsbedingungen berücksichtigt.

Ab dem Tag des Antrags und während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses darf der Mieter weder Volleigentümer oder Nutznießer einer Wohnung sein, außer wenn diese Wohnung im Sinne des Gesetzbuches nicht verbesserungsfähig, unbewohnbar oder unangepasst ist. Eigentum im Ausland kann nicht kontrolliert werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit eine eidesstattliche Erklärung hierzu anzufordern. Eine schriftliche, formelle Bestätigung der Mietinteressenten, mit der diese die Richtigkeit der Sachlage und der Angaben offiziell bezeugen, ist in Verwaltungsverfahren, bei Behörden oder vor Gericht als Beweismittel anerkannt.

Der zweite Abschnitt (Artikel 8-12) betrifft das Thema der Obdachlosigkeit und der gesundheitlichen Zuträglichkeit der Wohnung. In Zukunft besteht nicht mehr die Möglichkeit eines Wohnungswechsels, wenn vorsätzlich eine Unbewohnbarkeit der Wohnung z.B. durch provozierte Schimmelbildung erzeugt wird. Zudem werden die Begriffe der sozialen Dringlichkeit und des sozialen Zusammenhalts näher definiert. Als soziale Dringlichkeit im Sinne von Artikel 89 Nummer 2 des Gesetzbuchs gilt die Situation, in der aufgrund eines plötzlichen und für den Antragsteller unvorhersehbaren Ereignisses ein unmittelbares Handeln notwendig ist, um die Existenzbedingungen des Haushalts nicht zu gefährden.

Als sozialer Zusammenhalt im Sinne von Artikel 89 Nummer 2 des Gesetzbuchs gilt der Umfang, in dem unterschiedliche Gruppen in der Gesellschaft zusammenleben und gemeinsame Werte teilen können. Im Kontext des öffentlich geförderten Wohnungswesens bedeutet dies eine Berücksichtigung bestimmter Faktoren wie das Schaffen von Zugehörigkeitsgefühl bzw. die Bekämpfung von Isolation, die soziale Inklusion aller Bevölkerungsgruppen und die Förderung der Teilhabe an der Gesellschaft bei der Wohnungszuweisung. Durch die so geschaffene Möglichkeit in Härtefällen von den Vorgaben der Wohnungszuweisung abzuweichen, können die Ausschüsse für die Zuweisung von Wohnungen eine verbesserte, zielgerichtete und bedarfsgerechte Wohnungszuweisung vornehmen.

Kapitel 3 – Wohnungszuweisung (Artikel 13-35)

Der erste Abschnitt befasst sich mit dem Antragsverfahren und dem Wohnungswechsel. Beim Erstantrag, also der erstmaligen Einschreibung und Beantragung einer Wohnung der ÖWOB, werden die im Antragsformular anzugebenden Informationen näher im Ausführungserlass definiert. Der Erstantrag wird in den Begriffsbestimmungen definiert. Es handelt sich hierbei um den Antrag eines Kandidaten, welcher noch nicht Mieter bei der ÖWOB ist. Für die jährliche Erneuerung der Erstanträge wird der 1. März des jeweiligen Jahres als Frist festgelegt. Bis dann müssen alle Unterlagen eingereicht werden. Eine fehlende Rückmeldung gilt als Widerruf der Kandidatur. Die Frist zur Neueinschreibung gilt ab Datum des Bescheides. Das Antragsverfahren samt Fristen wurde grafisch festgehalten (siehe Anlage). Hierzu nachstehende Erläuterungen:

• Die Kontrolle der Vollständigkeit der Angaben findet vor der Vergabe statt. Die ÖWOB prüft in zwei Schritten, zuerst die Zugangsbedingungen, dann die Zuweisungsbedingungen (Kontingente). Der Mietkandidat reicht bereits im ersten Schritt alle relevanten Angaben bei der Einschreibung ein.
• Der Versand der Empfangsbetätigung zur Hinterlegung der Unterlagen muss seitens ÖWOB innerhalb von 15 Tagen erfolgen. Parallel dazu muss bei einer Ablehnung des Zugangs eine entsprechende Mitteilung versendet werden.
• Dem Mietkandidaten stehen Rechtsmittel zur Verfügung, um gegen eine Entscheidung Einspruch zu erheben.

Die medizinische Dringlichkeit war bisher von einem prioritären Wohnungswechsel ausgeschlossen. Durch das Programmdekret 2026 findet eine entsprechende Anpassung statt, damit auf den tatsächlichen Bedarf (wie er sich in der Arbeitsgruppe manifestiert hat) reagiert werden kann und der im Erlass diesbezügliche Text auf einer legalen Basis beruht.

In Zukunft ist es gemäß Artikel 19 so, dass wenn der Antragsteller sich auf die Anfrage der ÖWOB-Dokumente nachzureichen, bzw. zu aktualisieren nicht zurückmeldet, der Erstantrag für den Zugang gestrichen wird.

Es besteht immer die Möglichkeit, dass die Ausschüsse für die Zuweisung der Wohnungen der ÖWOB in begründeten Härtefällen (nach Artikel 89 des Gesetzbuchs zu den außergewöhnlichen Umständen) vom Vorgehen abweichen können.

Zudem wird die Möglichkeit für einen freiwilligen Wohnungstausch eingefügt, insofern die Proportionalität gewährleistet ist.

Darauf folgt der zweite Abschnitt zum Zuweisungsverfahren. Zunächst wird festgehalten, dass eine Priorisierung für den Auszug von Personen in zu renovierenden Wohnungen bzw. Häusern der ÖWOB besteht, damit diese ihren Immobilienpark energetisch sanieren kann. Das ist im Gesetzbuch im Artikel 93 Nummer 8 Buchstabe a) festgehalten.

Die Zielgruppen von Senioren 65+ und Personen mit Beeinträchtigung bleiben eine weitere Priorität. Zudem haben diese Zielgruppen weiterhin Anrecht auf ein zusätzliches Schlafzimmer, jedoch nun auf Anfrage (Artikel 34). Da das Anrecht auf ein zusätzliches Schlafzimmer ausschließlich auf Anfrage genehmigt werden kann, ist dies entsprechend im Antragsformular der ÖWOB zu vermerken. Im Falle einer Genehmigung, erfolgt dies ohne Mietaufschlag. Sobald jedoch eine unbegründete Unterbelegung vorhanden ist, greift das System des Mietaufschlags, sodass für das/die zusätzliche/n Zimmer ein Aufschlag gezahlt werden muss. Ziel dieser Maßnahmen ist es, zu ermöglichen, dass die ÖWOB ihre Bestände an Ein- und Zweizimmerwohnungen besser durchmischen kann und für die Kandidaten eine höhere Chance besteht, eine geeignete Wohnung zu erhalten.

Durch die neue Regelung im Hinblick auf ein zusätzliches Schlafzimmer auf Anfrage, ist ein zeitnaher Wohnungswechsel ausgeschlossen, wenn bei Einzug auf das besagte Anrecht verzichtet wurde. In diesem Fall gilt die ansonsten entsprechend Artikel 34 anzuwendende Regel, dass ein Wohnungswechsel nicht vor Ablauf von drei Jahren beantragt werden kann.

Zudem bestehen die Möglichkeiten zur begründeten Abweichung in Härtefällen durch die Entscheidung der Ausschüsse für die Zuweisung der Wohnungen (z.B. spezifische medizinische Gründe) und zum freiwilligen Wohnungstausch.

Der dritte Abschnitt befasst sich mit dem Thema geeignete Wohnung. Hier werden die Elemente einer Unterbelegung und Überlegung festgelegt, sowie mögliche Abweichungen bei der Zuweisung einer Wohnung festgehalten.

Kapitel 4 – Wohnungsmiete (Artikel 36-74)

Der erste Abschnitt beinhaltet die Verpflichtungen des Vermieters. Zwischen den Pflichten des Mieters und des Vermieters wird ein Gleichgewicht angestrebt. So sieht der Text beispielsweise vor, dass die Wohnungsbaugesellschaft einen Vor-Ort-Empfang der Mieter sowohl im Norden als auch im Süden der Deutschsprachigen Gemeinschaft gewährleistet.

Die ÖWOB verfügt aktuell über eine umfassende Feuerversicherung für alle Immobilien mit einem umfassenden Regressverzicht in der Police. Das heißt, die Versicherung verzichtet auf Regress gegenüber den Mietern. Der Regress Dritten gegenüber der ÖWOB und Mietern (z.B. Nachbarn) ist ebenso abgedeckt. Die ÖWOB informiert in Zukunft ihre Mieter explizit (Mustermietvertrag und Hausordnung), dass ihr Hausrat nicht versichert ist. Diesen obliegt es dann, eine eigene Hausratsversicherung abzuschließen.

Die ÖWOB muss das zuständige ÖSHZ informieren, wenn sie einem Mieter ohne beidseitiges Einverständnis (Wohnungsräumung) kündigt.

Darauf folgen in einem zweiten Abschnitt die Verpflichtungen des Mieters. Diese wurden neu hinzugefügt. Dazu gehören Sprach- und Beschäftigungsnachweise oder die Eintragung beim Arbeitsamt wie im Dekret vom 22. Mai 2023 über die bedarfsbegleitende Arbeitsvermittlung festgelegt. Das Dekret definiert die Dienstleistung der bedarfsgeleiteten Arbeitsvermittlung in der Deutschsprachigen Gemeinschaft sowie bestimmte Maßnahmen, die zu ihrer Umsetzung beitragen. Es zielt darauf ab, jedem Arbeitsuchenden auf seinem Weg in die Berufswelt das Recht auf eine unentgeltliche, hochwertige und an ihn angepasste Beratung, Begleitung und Vermittlung einzuräumen, unabhängig vom jeweiligen Einkommen oder Ersatzeinkommen. Die Verpflichtungen gelten nur für neu abgeschlossene Mietverträge und haben keine Auswirkung auf bestehende Verträge. Zudem wird darauf verwiesen, dass der Mieter auf die gesundheitliche Zuträglichkeit seiner Wohnung achten muss und diese nicht vorsätzlich herunterwirtschaften und unbewohnbar machen darf.

Der dritte Abschnitt befasst sich mit dem Thema Wohnmietvertrag und Hausordnung. Der Mustermietvertrag befindet sich in der Anlage des Erlasses. Zudem besteht die Möglichkeit, vor dem Tod eines Mieters das Wohnrecht auf ein verbleibendes oder die verbleibenden Haushaltsmitglieder, die bis dato noch keine Mieter waren, aber in der Wohnung leben, zu übertragen. Das betrifft z.B. Situationen, in denen der Unterzeichner des Mietvertrags erkrankt ist und keine zusätzliche (administrative) Last für die restlichen Familienmitglieder entstehen soll.

Der nächste Abschnitt widmet sich zunächst der Mietpreisberechnung. Das Dekret sieht die Möglichkeit vor, für den mittleren Wohnungsbau (d.h. Kategorie 3 und 4) eine andere Mietpreisberechnung vorzusehen. Es handelt sich um eine „Kann-Bestimmung“ (siehe Art. 94 §1 Abs. 2). Entschieden wurde, von dieser Möglichkeit im Rahmen der Ausarbeitung des Erlasses vorerst keinen Gebrauch zu machen.

Die neue Formel zur Mietpreisberechnung wurde vereinfacht (der ehemalige „Koeffizient X“ wird durch 1% des jährlichen Haushaltseinkommens ersetzt, da sich in der Vergangenheit gezeigt hat, dass sich trotz der komplexen Berechnung und Hinzuziehung unterschiedlicher Faktoren stets ein Wert um eins ergeben hat) und lautet in Zukunft wie folgt:

Mietzins (L) = 0,4 (40%) * Monatliche Grundmiete (LB) + 0,01 (1%) des jährlichen Haushaltseinkomms (RA)

Der Mietzins setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Wert der Immobilie berechnet aufgrund des Entstehungspreises inklusive Investitionen und Sanierungen und
2. Global steuerpflichtiges Einkommen des Mieters.

Zusätzlich greifen Mietpreisdeckel:

• Normaler Mietwert bzw. Valeur locative normale (VLN), jährlich indexierter Wert (Kategorie 3 und 4)
• Max. 20% Einkommen (in Kategorie 1 und 2)

Im Rahmen des Gesetzbuches (Artikel 94) werden folgende Parameter für die Mietpreisberechnung festgelegt:

• die Entstehungskosten
• die Qualität der Wohnung
• die Energieeffizienz und
• die Lage der Wohnung

Für die neue Berechnungsmethode wurden diese berücksichtigt. Die Entstehungskosten sind bereits Teil der Berechnungsmethode des Mietzinses. Die Qualität wird anhand von drei messbaren Parametern beurteilt:

• Typus der Immobilie (Haus oder Wohnung; Garage; Garten bzw. privatisierte Außenanlage)
• Anzahl Schlafzimmer (erlaubt es, die Größe der Wohnfläche zu berücksichtigen)
• Alter der Immobilie

Alle Parameter sind somit mess- und belegbar. Es erfolgt eine Anpassung der Deckelung von 2-10% auf 4-12%, so dass sich der Durchschnittwert, der aktuell bei 6% liegt, ebenfalls erhöht.

Zudem wird eine neue Deckelung, die die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigt, eingeführt. Diese basiert auf Angaben aus dem EEG-Ausweis:

• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse G: 20% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse F: 21% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse E: 22% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse D: 23% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse C: 24% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse B: 25% des jährlichen Haushaltseinkommens;
• für Wohnungen mit einem EEG-Ausweis der Klasse A oder höher: 26% des jährlichen Haushaltseinkommens.
• Wohnungen, für die kein gültiger EEG-Ausweis vorliegt, werden der Klasse G zugeordnet. In diesem Fall informiert der Vermieter den Mieter entsprechend.

Erläuternd sei angemerkt, dass vor der Festlegung der Mietpreisberechnung eine Simulation durchgeführt worden ist, um einschätzen zu können, ob sowohl die sozialen als auch die ökonomischen Bedarfe berücksichtigt wurden.

Zudem wurden zwei Delegationen an den für das Wohnungswesen zuständigen Minister eingebaut: Zum einen um den Angleichungskoeffizienten beim aktualisierten Selbstkostenpreis festzulegen, zum anderen um die Gewichtung der Parameter des Rechenmodells zur Mietpreisberechnung festzulegen.

Die Berechnung soll in Zukunft automatisiert werden und muss im Hinblick auf die in der Deutschsprachigen Gemeinschaft geltenden Vorgaben umgesetzt werden.

Der Mietaufschlag bei überzähligen Schlafzimmern wurde zeitgemäß erhöht und wird in Zukunft jährlich nach dem Gesundheitsindex indexiert und auf den nächsten Zehnereuro abgerundet werden. Diese Maßnahme rechtfertigt sich, da die bisherigen Werte aus dem Jahr 2007 stammen und nicht indexiert wurden. Die Geldwertentwicklung hat dazu geführt, dass die zu entrichtende Summe keine Motivation mehr erzeugte, freiwillig in eine geeignete Wohnung zu ziehen, sondern die Mehrkosten der Fehlbelegung hinnehmbar wurden. Das Resultat heute ist, dass in hohem Umfang Unterbelegungen vorhanden sind und große Wohnungen z.B. nicht Kindern mit Familien zugeführt werden können.

Der zweite Unterabschnitt betrifft die Mietnebenkosten. Die Grundelemente des Erlasses der wallonischen Regierung vom 25. Februar 1999 wurden nahezu unverändert übernommen, jedoch sprachlich überarbeitet. Der Anhang 2 wurde dem Erlassentwurf beigefügt und enthält die technischen Details der Mietnebenkosten.

Werden im Rahmen von innovativen Projekten gemäß Artikel 59quater des Gesetzbuchs gegenüber dem Mieter weitere Dienstleistungen erbracht, können diese ebenfalls als Mietnebenkosten angerechnet werden. In diesem Fall werden die weiteren Modalitäten in einer Vereinbarung zwischen dem Vermieter, dem Mieter und ggf. weiteren Projektpartnern festgelegt.

Im letzten Unterabschnitt wurden die Bestimmungen zur Mietkaution eingebaut. Das Prinzip der Mietkaution wurde beibehalten. Der Fachbereich Finanzen des Ministeriums regelt derzeit die Hinterlegung der Kaution auf einem spezifischen Konto. Der Text aus dem Erlass der wallonischen Regierung vom 25. Februar 1999 wurde vereinfacht und Formalitäten, wie z.B. Mustervorlagen, wurden entfernt. Die aktuellen Beträge werden im Ausführungserlass übernommen und werden, wie bisher, via Rundschreiben des zuständigen Ministers jährlich aktualisiert. Da die Mietkaution Zinsen zugunsten des Mieters generiert und die aktuelle Regelung sehr komplex ist, wird vorgesehen, dass die Art und Weise, wie die Zinsen berechnet werden, in Zukunft durch den Minister geregelt wird.

Kapitel 5 – Beschwerdeverfahren (Artikel 75-78)

Dieses Kapitel legt das Beschwerdeverfahren und die Funktionsweise der Beschwerdekammer fest, sowie die damit verbundenen Fristen und organisatorischen Elemente. Erst nach einer im Vorfeld erfolgten Beschwerde bei der ÖWOB kann die Beschwerdekammer angerufen werden. So wird gewährleistet, dass ein Einigungsversuch zwischen den betroffenen Parteien unternommen wurde. Die Beschwerdekammer ist nach wie vor das einzige Organ, das eine Wohnungsvergabe aufheben oder eine Mietberechnung abändern kann.

Der im hiesigen Abänderungserlass vorgesehene Ablauf einer Beschwerde ist wie folgt:

• Beschwerde unmittelbar bei der ÖWOB und Lösungsversuch
• Bei Nichteinigung: Vorprüfung durch den Vorsitz der Beschwerdekammer
• Nach Vorprüfung und Zulassung Behandlung in der Beschwerdekammer

Die Beschwerdekammer besteht aus 5 effektiven Mitgliedern:

• Vorsitzender 
• Vertretung der Verbraucherschutzzentrale
• Vertretung der Anwaltskammer 
• Vertretung der Mieter
• Vertretung des Ministeriums der Deutschsprachigen Gemeinschaft als Aufsichtsbehörde

Die Mitglieder werden für die Dauer von jeweils 5 Jahren bestellt. Es besteht die Möglichkeit, das Mandat zu erneuern.

Kapitel 6 – Verschiedene Bestimmungen (Artikel 79)

Diese Kapitel enthält einen Verweis auf die Möglichkeit zur Nutzung bestehender Angaben bei authentischen Quellen, im Sinne der Verwaltungsvereinfachung und des Once-Only-Prinzips und der Bürgerfreundlichkeit. Die in den authentischen Quellen vorliegenden Informationen müssen somit nicht vom Mieter zur Verfügung gestellt werden. Dabei handelt es sich z.B. um den Beschäftigungsnachweis, die Eintragung beim Arbeitsamt oder den Sprachnachweis.

Kapitel 7 – Schlussbestimmungen (Artikel 80-85)

Das Kapitel regelt das Inkrafttreten verschiedener Artikel des Dekrets. Es wird beabsichtigt, die vorliegenden Bestimmungen per Ausführungserlass gleichzeitig mit dem erwähnten Dekret vom 6. Mai 2024 samt datenschutzrechtlicher Vorgaben zum 1. Januar 2027 in Kraft treten zu lassen.

Artikel 22 des Dekrets tritt zum 1. Januar 2028 in Kraft. Dieser Artikel beinhaltet die Anpassung von Artikel 94 des Gesetzbuches und legt fest, wie die Rahmenbedingungen zur Mietpreiskalkulation aussehen. Dabei werden unter anderem Haushaltsgröße, Einkommen, Wohnungsmerkmale (z. B. Qualität oder Energieeffizienz) berücksichtigt. Die Regierung bestimmt die Modalitäten der Mietnebenkosten, der Mietkaution und des Mietaufschlags. Die damit verbundenen Artikel 49 bis 74 des vorliegenden Erlassentwurfs (Wohnmietvertrag und Hausordnung, sowie finanzielle Bestimmungen – Mietpreisberechnung, Mietnebenkosten, Mietkaution) treten zum 1. Januar 2028 in Kraft, da die Umsetzung eine umfassende Anpassung der internen Arbeitsabläufe, Prozeduren und Softwareprogramme der ÖWOB erfordert. So müssen zahlreiche Mietpreisberechnungen, Mietkautionen, Mietnebenkosten, Mietaufschläge und weitere Modalitäten in den Systemen der ÖWOB neu hinterlegt oder angepasst werden.

Durch dieses Kapitel werden zudem eine Reihe von Rechtstexten der Wallonischen Region aufgehoben, die durch den vorliegenden Erlassentwurf ersetzt werden. Dies ist ein wesentlicher Beitrag zum Bürokratieabbau.

Artikel 83 besagt, dass bisherige Mietverträge in den alten Systemen z.B. Wohnungen mit Gleichgewichtsmiete, Mietrecht auf Lebenszeit oder Sozialwohnungen für Studenten, etc. unbeschadet bestehen bleiben.

Anhang 1 – Muster-Mietvertrag

Der Anhang umfasst den für die ÖWOB verbindlichen Muster-Mietvertrag.

Anhang 2 – Mietnebenkosten

Der Anhang umfasst die Auflistung der technischen Details der Mietnebenkosten.

3. Finanzielle Auswirkungen:

Es entstehen keine Kosten für die Deutschsprachige Gemeinschaft.

4. Gutachten:

Das Gutachten der Juristen des Fachbereichs Lokale Behörden und Kanzlei vom 26. Juni 2026 liegt vor.

5. Rechtsgrundlage:

• Sondergesetz vom 8. August 1980 zur Reform der Institutionen, Artikel 6 §1 IV
• Dekret vom 29. April 2019 über die Ausübung der Zuständigkeiten der Wallonischen Region im Bereich des Wohnungswesens durch die Deutschsprachige Gemeinschaft
• Gesetz vom 31. Dezember 1983 über institutionelle Reformen für die Deutschsprachige Gemeinschaft, Artikel 7
• Gesetzbuch über nachhaltiges Wohnen, Artikel 1 Nummern 18, 29, 30, 31, 31bis und 33, Artikel 14, Artikel 86 §3 Absatz 2, Artikel 87 §2 Absatz 1 Nummer 2 und §3 Absatz 1 Nummer 1, Artikel 90, Artikel 91 §2, Artikel 92 §4 Absatz 2, Artikel 93 Absatz 1 Nummer 5 und Absätze 2 bis 5, Artikel 94 §§1 und 3, Artikel 95 §1 Absatz 3, Artikel 99, Artikel 104 Absatz 3, Artikel 171bis §4, und Artikel 203
• Dekret vom 6. Mai 2024 zur Abänderung des Gesetzbuches über nachhaltiges Wohnen und des Dekretes vom 18. März 2002 zur Infrastruktur, Artikel 53
• Dekret vom XXXX zur Abänderung der datenschutzrechtlichen Vorgaben des Gesetzbuches über nachhaltiges Wohnen, Artikel 9